Conselho Nacional de Justiça

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE ALAGOAS.  PROVIMENTO QUE REGULAMENTA O ENUNCIADO 308 DA SÚMULA DO STJ. NECESSIDADE PARCIAL DE REVISÃO DO PROVIMENTO E ADEQUAÇÃO AOS PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – STJ. PROCEDENCIA PARCIAL.

1.             Regulamentação, pelo TJAL, do disposto no Enunciado 308 da Súmula do STJ – editada com o propósito de garantir que o adquirente do imóvel não seja responsabilizado pelo débito da construtora junto à instituição responsável por financiar o empreendimento, restando-lhe, assim, apenas a responsabilidade pela quitação do preço estipulado para a aquisição do bem.

2.             O intento do TJAL seria de fazer valer o entendimento sumulado pelo Superior Tribunal de Justiça em seu Enunciado de n° 308 (“A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”).

3.             Aplicabilidade da Súmula STJ n° 308 após a edição da Lei n° 13.097/2015, segundo julgados do STJ.

4.             A Súmula nº 308 do STJ também incide em se tratando de alienação fiduciária, não sendo a diferença entre tal modalidade de garantia e a hipoteca suficiente para afastar o âmbito de aplicação do enunciado sumular, visto que a intenção da Corte ao editá-la foi a de proteger o adquirente de boa-fé, que cumpriu sua obrigação firmada no contrato de compra e venda, quitando o preço 

5.             Procedência parcial do pedido apenas no tocante à normatização da matéria feita pelo tribunal requerido que não excluiu os contratos de aquisição de imóveis comerciais ou não submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação, determinando-se a revisão do Provimento nº. 07/2020, adequando-o à uniformização jurisprudencial atual.

 ACÓRDÃO

O Conselho, por unanimidade, deferiu parcialmente o pedido, apenas no tocante à normatização da matéria feita pelo tribunal requerido que não excluiu os contratos de aquisição de imóveis comerciais ou não submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação, determinando-se a revisão do Provimento nº. 07/2020, adequando-o à uniformização jurisprudencial atual, nos termos do voto do Relator. Presidiu o julgamento a Ministra Rosa Weber. Plenário Virtual, 18 de agosto de 2023. Votaram os Excelentíssimos Conselheiros Rosa Weber, Luis Felipe Salomão, Vieira de Mello Filho, Mauro Pereira Martins, Salise Sanchotene, Jane Granzoto, Richard Pae Kim, Marcio Luiz Freitas, Giovanni Olsson, João Paulo Schoucair, Marcos Vinícius Jardim Rodrigues, Marcello Terto e Mário Goulart Maia. Não votaram os Excelentíssimos Conselheiros Luiz Fernando Bandeira de Mello e, em razão da vacância do cargo, o representante do Ministério Público da União.

Conselho Nacional de Justiça

CONSELHEIRO MINISTRO VEIIRA DE MELLO FILHO (RELATOR):

1. RELATÓRIO

Trata-se de Pedido de Providências (PP) com pedido liminar, instaurado pela Caixa Econômica Federal (CAIXA) em face do Tribunal de Justiça do Estado de Alagoas (TJAL), objetivando “a revogação do Provimento nº. 07/2020 ou a sua inaplicabilidade aos registros/averbações pertinentes à CAIXA” (Id. 4986887).

Sustenta a parte requerente, em síntese, que: a) o provimento impugnado determina às serventias de registro imobiliárias que considerem ineficazes os registros de hipoteca para fins de registro de promessa de compra e venda ou escritura de compra e venda de imóveis dados em garantia de financiamentos, de forma indistinta, sem a necessidade de provimento judicial e sem a necessária ciência e anuência dos terceiros envolvidos e potencialmente prejudicados; b) tal normativo suprime o acesso à jurisdição para a solução de litígios – onde se teria acesso ao direito de ampla defesa e contraditório; c) em diversos casos, é possível verificar a aplicação de ato administrativo em sobreposição a decisões judiciais – o que atenta contra a coisa julgada e a efetividade do provimento jurisdicional, criando, assim, novos embates jurídicos com terceiros de boa-fé; d) no intuito de ver cessar os efeitos do mencionado provimento administrativo, enviou ofício ao Sr. Presidente do TJ/AL, em 22/03/2022, que restou autuado como o processo administrativo nº 0001524-10.2022.8.02.0073 e encaminhado à Corregedoria Geral de Justiça – que, por sua vez, indeferiu o requerimento formalizado; e) enquanto o art. 54 da Lei 13.097/2015 (Lei de Concentração dos Atos de Matrícula) prevê que nenhum negócio jurídico se sobreporá a outro senão por prévia anotação na matrícula do imóvel, o Provimento nº 07/2020 da Corregedoria-Geral da Justiça Alagoana determina a averbação da ineficácia da hipoteca previamente registrada, sobrepondo-se ao negócio jurídico preexistente; f ) não se pode advogar a favor do aludido provimento sob o argumento de que trataria de mera reprodução da Súmula nº 308 do STJ, uma vez este enunciado não se aplica a todo tipo de imóvel ou de financiamento (mas tão somente aos imóveis residenciais financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação), bem como incide apenas sobre as lides anteriores à Lei nº 13.097/2015 (porquanto estabelece a obrigação legal de verificação das matrículas antes de concluir o negócio jurídico); g) o normativo impugnado já gerou, inclusive, baixa de hipotecas diretamente no Cartório de Imóveis ao arrepio de decisão judicial; e h) situação mais grave é aplicação do Provimento 07/2020 aos casos de alienação fiduciária de imóveis regidos pela Lei 9.514/97, haja vista que não contemplados pela Súmula 308/STJ e nem pelo próprio provimento.

Indeferi o pedido de medida liminar pela constatação de ausência dos requisitos autorizadores da medida de urgência (Id. 4987750).

O Tribunal de Justiça do Estado de Alagoas emitiu manifestação – Parecer (Id. 5015531) proferido nos autos do Processo Administrativo nº 0000335- 60.2023.8.02.0073 – no sentido de que: (i) o presente PP somente foi instaurado após o trâmite, perante o Órgão Correicional Alagoano, do Processo Administrativo nº 00015241- 10.2022.8.02.0073, no qual a ora requerente apresentou requerimento administrativo pugnando pela revogação ou inaplicabilidade do Provimento CGJ/AL nº 07/2020, sob o argumento de desconformidade para com a Lei de Concentração dos Atos de Matrícula – o qual restou indeferido nos termos da decisão proferida à época pelo Desembargador José Bittencourt Araújo (fls. 16-19 do Id. 4986890); (ii) o provimento contestado (que dispõe sobre a autorização para registro de títulos de promessa e escritura de compra e venda, livre de ônus hipotecários perante os Cartórios de Registro de Imóveis no Estado de Alagoas) foi instituído com o objetivo de regulamentar o disposto na Súmula nº 308 do STJ – editada com o propósito de garantir que o adquirente do imóvel não seja responsabilizado pelo débito da construtora junto à instituição responsável por financiar o empreendimento, restando-lhe, assim, apenas a responsabilidade pela quitação do preço estipulado para a aquisição do bem; (iii) a edição no normativo em questão se deu após o recebimento da informação, advinda da Defensoria Pública do Estado de Alagoas (no Processo Administrativo nº 0000161-90.2019.8.02.0073), de que terceiros adquirentes estavam enfrentando dificuldades para registrar, perante os Cartórios de Registro de Imóveis do Estado de Alagoas, títulos de promessa e escrituras de compra e venda, em razão da existência de hipoteca celebrada entre a construtora e o agente financeiro – em evidente descumprimento do enunciado sumular 308 do Superior Tribunal de Justiça; e (iv) quando da edição do provimento, buscou observar o entendimento estritamente sumulado pelo Tribunal da Cidadania, de modo a evitar margem a interpretações duvidosas ou diversas do real posicionamento assentado por aquela Corte Superior – o qual não traz qualquer ressalva quanto aos aspectos do negócio jurídico celebrado e que, a despeito da existência de controvérsias jurisprudenciais, deve ser aplicado meso após o advento da Lei nº 13.097/2015.

Considerando a natureza da matéria tratada nos autos, o presente feito foi encaminhado “à Coordenadoria de Gestão de Serviços Notariais e de Registro da Corregedoria Nacional de Justiça para elaboração de parecer e demais providências que entender pertinentes” (Id. 5019338).

A Coordenadoria emitiu parece no sentido de que, "segundo a jurisprudência do próprio STJ, tal compreensão não deve ser indistintamente aplicada a todo e qualquer contrato de aquisição de imóveis" (ID 5168705).

Vieram os autos conclusos para decisão.

É o relatório.

Conselho Nacional de Justiça

CONSELHEIRO MINISTRO VIEIRA DE MELLO FILHO (RELATOR): 

2. FUNDAMENTAÇÃO 

 A questão controvertida neste processo envolve o Provimento nº. 07/2020, que, segundo o Tribunal requerido, pretendeu regulamentar o disposto na Súmula nº 308 do STJ – editada com o propósito de garantir que o adquirente do imóvel não seja responsabilizado pelo débito da construtora junto à instituição responsável por financiar o empreendimento, restando-lhe, assim, apenas a responsabilidade pela quitação do preço estipulado para a aquisição do bem.

Na perspectiva da requerente, o ato normativo impugnado determina às serventias de registro imobiliárias que considerem ineficazes os registros de hipoteca para fins de registro de promessa de compra e venda ou escritura de compra e venda de imóveis dados em garantia de financiamentos, de forma indistinta, sem a necessidade de provimento judicial e sem a necessária ciência e anuência dos terceiros envolvidos e potencialmente prejudicados. Para a requerente, tal normativo suprime o acesso à jurisdição para a solução de litígios – onde se teria acesso ao direito de ampla defesa e contraditório. Sustenta, ainda, que não se pode advogar a favor do aludido provimento sob o argumento de que trataria de mera reprodução da Súmula nº 308 do STJ, uma vez este enunciado não se aplica a todo tipo de imóvel ou de financiamento (mas tão somente aos imóveis residenciais financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação), bem como incide apenas sobre as lides anteriores à Lei nº 13.097/2015 (porquanto estabelece a obrigação legal de verificação das matrículas antes de concluir o negócio jurídico).

O tribunal requerido esclarece que a edição no normativo impugnado teria se dado em razão do recebimento da informação, advinda da Defensoria Pública do Estado de Alagoas (no Processo Administrativo nº 0000161-90.2019.8.02.0073), de que terceiros adquirentes estavam enfrentando dificuldades para registrar, perante os Cartórios de Registro de Imóveis do Estado de Alagoas, títulos de promessa e escrituras de compra e venda, em razão da existência de hipoteca celebrada entre a construtora e o agente financeiro.

O intento do TJAL seria de fazer valer o entendimento sumulado pelo Superior Tribunal de Justiça em seu enunciado de n° 308 (“A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”).

A questão é de alta relevância social e a iniciativa do tribunal merece reconhecimento pela preocupação com a vulnerabilidade dos que adquirem seus imóveis em meio à complexidade dos contratos envolvidos nesse tipo de transação, protegendo o adquirente de boa-fé, que cumpriu sua obrigação firmada no contrato de compra e venda, quitando o preço.

Mas o parecer da Coordenadoria de Gestão de Serviços Notariais e de Registro (CONR) identifica um limite para a normatização da matéria. A Coordenadoria alerta para a jurisprudência do próprio STJ, no sentido de que o Enunciado em questão não deve ser indistintamente aplicada a todo e qualquer contrato de aquisição de imóveis. De fato, conforme assentado na Edição de nº 110 do periódico Jurisprudência em Teses do Superior Tribunal de Justiça, “ 2) Não é aplicável a Súmula n. 308/STJ nos casos envolvendo contratos de aquisição de imóveis não submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação – SFH”. Sobre o ponto:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. HIPOTECA. IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. SÚMULA Nº 308/STJ. INAPLICABILIDADE. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. É inaplicável o teor da Súmula nº 308/STJ nos casos envolvendo contratos de aquisição de imóveis não submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Precedentes. 3. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.894.561/DF, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 30/8/2021, DJe de 3/9/2021.)

Outrossim, consoante a firme entendimento da mesma Corte Superior, tampouco deve o referido enunciado incidir para afastar hipoteca firmada como garantia de financiamento imobiliário de caráter comercial. Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. DECISÃO DE ADMISSIBILIDADE. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COMERCIAL. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. VALIDADE. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ. PRECEDENTES. 1. Consoante reiterado entendimento desta Corte Superior, "a Súmula 308/STJ não se aplica aos contratos de aquisição de imóveis comerciais, incidindo apenas nos contratos submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação - SFH, em que a hipoteca recai sobre imóvel residencial". Assim, "é válida a hipoteca outorgada pela construtora ao agente financiador quando firmada anteriormente à celebração da promessa de compra e venda de imóvel comercial" (AgInt no REsp 1.702.163/PR, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 15/10/2019, DJe 6/11/2019). Precedentes. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 1.982.469/RS, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 15/8/2022, DJe de 17/8/2022.)

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COMERCIAL. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. VALIDADE. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Consoante entendimento desta Corte Superior, não se aplica a Súmula 308/STJ às hipóteses envolvendo contratos de aquisição de imóveis comerciais. Precedentes. 2. Ademais, na hipótese, em que pese a boa-fé da agravante ao adquirir a unidade comercial, tal não é bastante para afastar a hipoteca firmada e previamente registrada no registro imobiliário, como garantia de financiamento, pois o compromisso de compra e venda foi celebrado posteriormente ao registro da oneração do imóvel com a hipoteca em favor do agente financeiro. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.875.125/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 25/10/2021, DJe de 26/11/2021.)

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. HIPOTECA CONSTITUÍDA PELA CONSTRUTORA SOBRE UNIDADE OBJETO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL COMERCIAL. NÃO APLICAÇÃO DO DISPOSTO NA SÚMULA N. 308/STJ. PRECEDENTES. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. POSSIBILIDADE. ART. 259, § 6º, DO RISTJ. DISCUSSÃO ACERCA DE EVENTUAL CONLUIO. VIA INADEQUADA. ANÁLISE DA CONTROVÉRSIA TRAZIDA NO APELO ESPECIAL. DESNECESSIDADE DE INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E DE REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Nos termos da jurisprudência desta Casa, o verbete n. 308 da Súmula do STJ se aplica às hipotecas que recaiam sobre imóveis residenciais, não incidindo nos casos em que a garantia recaia sobre imóvel comercial. 2. O art. 259, § 6º, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça faculta ao prolator da decisão reconsiderá-la, diante da interposição do agravo interno, não se exigindo a ocorrência de fatos novos para tanto. 3. A presente via não é adequada para a discussão acerca de eventual conluio entre a construtora e funcionários da Caixa Econômica Federal. 4. A análise da controvérsia trazida no apelo especial prescinde da interpretação de cláusulas contratuais e do reexame fático-probatório, porquanto todos os elementos necessários ao julgamento da demanda estão delineados no acórdão estadual. 5. Agravo interno desprovido. (AgInt nos EDcl no AgInt no REsp n. 1.673.235/PR, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 1/3/2021, DJe de 3/3/2021.)

De fato, parte do Provimento, como feito, não se alinha à orientação da Corte que uniformiza a interpretação da lei federal, e merece uma revisão pela Corte requerida - o que se afirma com todo o reconhecimento pela louvável iniciativa de preservação dos direitos das partes mais vulneráveis nesse tipo de negócio jurídico.

Por outro lado, o referido parecer demonstra não assistir razão à requerente no tocante “aos casos de alienação fiduciária de imóveis, regidos pela Lei 9.514/97” (Id. 49986887), tendo em vista que “O entendimento do Superior Tribunal de Justiça é de que ‘a Súmula nº 308 do STJ também incide em se tratando de alienação fiduciária, não sendo a diferença entre tal modalidade de garantia e a hipoteca suficiente para afastar o âmbito de aplicação do enunciado sumular, visto que a intenção da Corte ao editá-la foi a de proteger o adquirente de boa-fé, que cumpriu sua obrigação firmada no contrato de compra e venda, quitando o preço’" (AgInt no AREsp n. 2.076.881/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 17/10/2022, DJe de 21/10/2022). No mesmo sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DESCONSTITUTIVA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO - INSURGÊNCIA DA RÉ. 1. O acórdão recorrido enfrentou coerentemente as questões postas a julgamento, no que foi pertinente e necessário, exibindo fundamentação clara e adequada, razão pela qual inocorrente a alegada negativa de prestação jurisdicional. 2. Conforme entendimento desta Corte Superior, a Súmula 308/STJ pode ser aplicada por analogia à alienação fiduciária. Precedentes. 3. A incidência da Súmula 83/STJ serve de óbice tanto pela alínea "a" como pela alínea "c" do permissivo constitucional. Precedentes. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 1.439.945/RS, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 19/11/2019, DJe de 22/11/2019.)

Como destacado no parecer, tampouco assiste razão à alegação autoral de inaplicabilidade da Súmula STJ n° 308 após a edição da Lei n° 13.097/2015. Há julgados atuais da Corte Superior, proferidos, inclusive, após o ano de 2015 e a promulgação da Lei n. 13.097/2015, como esclarece o E. Min. Luis Felipe Salomão em julgado de sua relatoria:

O entendimento do Superior Tribunal de Justiça é de que "a Súmula nº 308 do STJ também incide em se tratando de alienação fiduciária, não sendo a diferença entre tal modalidade de garantia e a hipoteca suficiente para afastar o âmbito de aplicação do enunciado sumular, visto que a intenção da Corte ao editá-la foi a de proteger o adquirente de boa-fé, que cumpriu sua obrigação firmada no contrato de compra e venda, quitando o preço" (AgInt no AREsp n. 1.581.978/PE, Relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 1º/12/2020, DJe 18/12/2020. A título exemplificativo, confiram-se julgados atuais desta Corte Superior, proferidos, inclusive, após o ano de 2015 e a promulgação da Lei n. 13.097/2015: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE CANCELAMENTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PREQUESTIONAMENTO. INEXISTÊNCIA. SÚMULA Nº 282 DO STF. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTRUTORA E AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA. SÚMULA Nº 308 DO STJ. APLICAÇÃO POR ANALOGIA. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. A ausência de debate no acórdão recorrido quanto aos temas suscitados no recurso especial e sobre os quais não foram opostos embargos de declaração evidencia a falta de prequestionamento, incidindo o disposto na Súmula nº 282 do STF. 3. A Súmula nº 308 do STJ também incide em se tratando de alienação fiduciária, não sendo a diferença entre tal modalidade de garantia e a hipoteca suficiente para afastar o âmbito de aplicação do enunciado sumular, visto que a intenção da Corte ao editá-la foi a de proteger o adquirente de boa-fé, que cumpriu sua obrigação firmada no contrato de compra e venda, quitando o preço. Precedentes. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 1.581.978/PE, Relator Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 1º/12/2020, DJe 18/12/2020). DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. APLICAÇÃO, POR ANALOGIA, DA SÚMULA 308/STJ. 1. Ação declaratória cumulada com obrigação de fazer, por meio da qual se objetiva a manutenção de registro de imóvel em nome da autora, bem como a baixa da alienação fiduciária firmada entre a construtora e o agente financeiro. 2. Ação ajuizada em 12/03/2012. Recurso especial concluso ao gabinete em 05/09/2016. Julgamento: CPC/73. 3. O propósito recursal é definir se a alienação fiduciária firmada entre a construtora e o agente financeiro tem eficácia perante a adquirente do imóvel, de forma a se admitir a aplicação analógica da Súmula 308/STJ 4. De acordo com a Súmula 308/STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. 5. A Súmula 308/STJ, apesar de aludir, em termos gerais, à ineficácia da hipoteca perante o promitente comprador, o que se verifica, por meio da análise contextualizada do enunciado, é que ele traduz hipótese de aplicação circunstanciada da boa-fé objetiva ao direito real de hipoteca. 6. Dessume-se, destarte, que a intenção da Súmula 308/STJ é a de proteger, propriamente, o adquirente de boa-fé que cumpriu o contrato de compra e venda do imóvel e quitou o preço ajustado, até mesmo porque este possui legítima expectativa de que a construtora cumprirá com as suas obrigações perante o financiador, quitando as parcelas do financiamento e, desse modo, tornando livre de ônus o bem negociado. 7. Para tanto, partindo-se da conclusão acerca do real propósito da orientação firmada por esta Corte - e que deu origem ao enunciado sumular em questão -, temse que as diferenças estabelecidas entre a figura da hipoteca e a da alienação fiduciária não são suficientes a afastar a sua aplicação nessa última hipótese, admitindo-se, via de consequência, a sua aplicação por analogia. 8. Recurso especial conhecido e não provido. (REsp n. 1.576.164/DF, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/5/2019, DJe 23/5/2019). AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. PRESCRIÇÃO. AUSÊNCIA DO PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 DO STF. MATÉRIA QUE DEMANDA REEXAME DE FATOS E PROVAS. SUMULAS 5 E 7 DO STJ. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM O ENTENDIMENTO FIRMADO NO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Não se viabiliza o recurso especial pela indicada violação dos artigos 1022 e 489 do Código de Processo Civil de 2015. Isso porque, embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte recorrente. Não há falar, no caso, em negativa de prestação jurisdicional. A Câmara Julgadora apreciou as questões deduzidas, decidindo de forma clara e conforme sua convicção com base nos elementos de prova que entendeu pertinentes. No entanto, se a decisão não corresponde à expectativa da parte, não deve por isso ser imputado vicio ao julgado. 2. No tocante à alegada prescrição quanto ao foro e laudêmio, incide os Enunciados 282 e 356, da Súmula do STF, ante a ausência de prequestionamento. Nota-se que, nos termos da jurisprudência pacífica desta Corte, ainda que se trate de matéria de ordem pública, é exigido o prequestionamento. Precedentes. 3. Conforme o entendimento sumulado nesta Corte, "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula 308 do STJ). Incidência da Súmula 83 do STJ. 4. A alteração do entendimento do Tribunal de origem, e o acolhimento da pretensão recursal sobre o descabimento da multa aplicada, e o cumprimento do contrato, não é possível em sede de recurso especial, pois demandaria, necessariamente, reexame do conjunto fático - probatório dos autos, e interpretação de cláusulas contratuais, o que é vedado em razão dos óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ. 5. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 1.236.910/RJ, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 29/4/2019, DJe 2/5/2019).

Diante disso, conclui-se que parte dos pedidos são francamente contrários à orientação do STJ. Assim, voto pelo deferimento parcial do pedido, apenas no tocante à normatização da matéria feita pelo tribunal requerido que não excluiu os contratos de aquisição de imóveis comerciais ou não submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação, determinando-se a revisão do Provimento nº. 07/2020, adequando-o à uniformização jurisprudencial atual.

Brasília, data registrada no sistema.

Ministro LUIZ PHILIPPE VIEIRA DE MELLO FILHO

Relator

GMLVMP/2